Airbnb em Condomínio: o que muda com a decisão do STJ que exige aprovação de 2/3 dos condôminos
Resumo rápido da decisão sobre Airbnb em Condomínio
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou um entendimento importante: a oferta de Airbnb em Condomínio residencial só é permitida mediante autorização prévia em Assembleia, com aprovação de, no mínimo, dois terços dos Condôminos. Além disso, a decisão saiu por 5 votos a 4 no julgamento do REsp 2.121.055. Dessa forma, o tribunal uniformiza a jurisprudência nacional e, ao mesmo tempo, fortalece o poder de gestão dos Condomínios residenciais em todo o país.
Portanto, se você é Síndico, Condômino, proprietário ou administrador, entender essa decisão é essencial para evitar conflitos, multas e ações judiciais.
O que decidiu o STJ sobre Airbnb em Condomínio residencial
Primeiramente, a relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, conduziu o voto vencedor com base em dois fundamentos centrais do Código Civil:
Artigo 1.336, inciso IV: em primeiro lugar, esse artigo estabelece que é dever do Condômino dar à sua unidade a mesma destinação prevista para a edificação. Ou seja, se o prédio é residencial, o apartamento também deve servir como residência.
Artigo 1.351: além disso, esse dispositivo define que qualquer alteração na destinação do edifício ou de unidade imobiliária exige aprovação qualificada de, no mínimo, dois terços dos Condôminos.
Segundo a ministra, a exploração econômica reiterada e profissionalizada de uma unidade para estadias de curta duração descaracteriza a finalidade residencial do imóvel. Inclusive, isso vale ainda que a oferta aconteça por meio de plataformas digitais. Assim sendo, o voto destacou que a alta rotatividade de hóspedes traz consequências diretas ao sossego, à segurança e à salubridade dos demais moradores.
Por que a decisão sobre Airbnb em Condomínio é um marco jurídico
Antes desse julgamento, existia uma divergência entre as turmas do próprio STJ sobre o tema. Por exemplo, alguns precedentes admitiam o Airbnb em Condomínio residencial como prática compatível com o uso residencial, desde que não houvesse vedação expressa em convenção. Por outro lado, outras decisões já apontavam para a necessidade de regulamentação interna.
Agora, com a decisão da Segunda Seção, a corte uniformiza o entendimento e, assim, cria um parâmetro nacional. Consequentemente, para os Síndicos e administradoras, isso significa:
- Segurança jurídica para regulamentar a prática. Em primeiro lugar, os Condomínios passam a ter respaldo claro para exigir autorização Assemblear.
- Possibilidade de notificação e aplicação de multas. Além disso, os Síndicos podem autuar infratores conforme convenção e regimento.
- Acesso à tutela inibitória judicial. Trata-se de uma decisão judicial que impede a continuidade ou repetição da conduta irregular.
- Padronização nacional. Por fim, acaba a insegurança gerada por interpretações divergentes em diferentes tribunais estaduais.
Locação por temporada não é locação residencial nem hospedagem hoteleira
Em segundo lugar, um dos pontos mais relevantes do voto da relatora foi a definição da natureza jurídica dessa modalidade. Afinal, para o STJ, contratos intermediados por plataformas como Airbnb não se enquadram automaticamente como locação residencial tradicional (Lei do Inquilinato) nem como hospedagem hoteleira clássica. Na verdade, trata,se de uma modalidade atípica, na qual a alta rotatividade e a finalidade econômica recorrente afastam o caráter residencial.
Essa distinção é importante porque, sobretudo, desconstrói o principal argumento de proprietários que defendiam o uso livre da unidade. Em outras palavras, o meio digital pelo qual o imóvel chega ao mercado, sozinho, não muda a natureza jurídica do negócio. Entretanto, a forma como o proprietário passa a utilizar a unidade, sim.
O que muda na prática para quem tem Airbnb em Condomínio
Em seguida, vale entender que a decisão do STJ traz implicações imediatas para a rotina de gestão Condominial. Por isso, veja os principais pontos de atenção:
1. Revisão da convenção Condominial
Antes de tudo, convenções antigas, redigidas antes
da popularização das plataformas digitais, raramente preveem regras claras sobre Airbnb em Condomínio. Portanto, esse é o momento ideal para revisá,las e, assim, adequá,las à nova realidade jurídica.
2. Convocação de Assembleia específica
Em segundo lugar, Condomínios que desejam autorizar, restringir ou proibir o uso para estadias curtas precisam levar o tema à Assembleia. Inclusive, o quórum exigido é qualificado: dois terços dos Condôminos.
3. Atualização do regimento interno
Além disso, o regimento pode detalhar regras operacionais. Por exemplo: controle de acesso de hóspedes, cadastro prévio de visitantes, responsabilização do proprietário por danos causados e procedimentos em caso de descumprimento.
4. Reforço dos protocolos de segurança
Independentemente da deliberação da Assembleia, a circulação frequente de pessoas estranhas exige protocolos robustos. Por exemplo: portaria treinada, controle de acesso, registro de visitantes e câmeras.
5. Comunicação transparente com os moradores
Por fim, Síndicos devem comunicar a decisão do STJ,
esclarecer dúvidas e, sobretudo, construir o entendimento coletivo antes de levar o tema à votação.
Principais argumentos do julgamento sobre Airbnb em Condomínio
Em seguida, vale observar que a divisão de votos (5 a 4) mostra que o tema é juridicamente complexo. Por isso, vale conhecer os dois lados.
Posição vencedora (relatora Nancy Andrighi):
De acordo com a ministra, a exploração econômica reiterada por meio de estadias curtas descaracteriza a destinação residencial. Além disso, gera impactos coletivos relevantes (segurança, sossego, salubridade). Por consequência, e por força do artigo 1.351 do Código Civil, depende de aprovação de dois terços dos Condôminos.
Posição divergente:
Em contrapartida, a corrente vencida defendeu que a locação por temporada não transforma automaticamente a unidade em estabelecimento comercial. Ademais, segundo essa visão, eventuais restrições deveriam estar previstas de forma expressa na convenção Condominial, sem necessidade de quórum qualificado.
Ainda assim, prevaleceu, por maioria, o entendimento de que a proteção da finalidade residencial e do bem-estar coletivo justifica a exigência de aprovação Assemblear.
Como adequar seu Condomínio à nova realidade
Em primeiro lugar, para Condomínios que ainda não trataram do tema, recomendamos a seguinte sequência de ações:
Diagnóstico inicial. Antes de mais nada, levante quantas unidades já servem para estadias curtas. Em paralelo, mapeie ocorrências de segurança, reclamações e impactos na convivência.
Análise documental. Em seguida, revise convenção e regimento interno com apoio jurídico especializado. Assim, você identifica lacunas e oportunidades de atualização.
Pauta de Assembleia. Depois, inclua o tema com clareza. Dessa forma, você garante a participação ampla dos Condôminos e respeita o quórum legal.
Deliberação e registro. Após a aprovação da regra, registre a ata em cartório quando exigido. Em seguida, divulgue o novo entendimento a todos os moradores e proprietários.
Implementação operacional. Por fim, treine a portaria, atualize protocolos de acesso e estabeleça um canal de denúncias para descumprimentos.
O papel da gestão profissional diante do Airbnb em Condomínio
Sobretudo, decisões como essa reforçam que a gestãoCondominial não pode ser improvisada. Afinal, Síndicos enfrentam temas cada vez mais complexos que envolvem direito civil, segurança, mediação de conflitos e comunicação. Portanto, contar com uma administradora especializada faz diferença. Ou seja, ajuda na hora de interpretar decisões judiciais, revisar documentos, conduzir Assembleias com segurança jurídica e manter o Condomínio em conformidade com a legislação.
Perguntas frequentes sobre Airbnb em Condomínio
O Condomínio pode proibir o Airbnb sem Assembleia? Em primeiro lugar, se a convenção já prevê expressamente a vedação, ela continua válida. Por outro lado, para Condomínios sem essa previsão, o caminho seguro é deliberar em Assembleia com o quórum de dois terços.
A decisão vale para Condomínios mistos ou comerciais? Não exatamente. Afinal, a decisão do STJ tratou especificamente de Condomínios residenciais. Em contrapartida, empreendimentos mistos ou de finalidade hoteleira seguem regras próprias previstas em convenção.
Quem já aluga pelo Airbnb precisa parar imediatamente? Antes de tudo, a recomendação é buscar orientação jurídica e dialogar com o Síndico. Caso contrário, a continuidade da prática sem autorização condominial passa a ter risco jurídico ampliado. Por exemplo: multas e ações inibitórias.
Locações de 30 dias ou mais também são afetadas? Não. Na verdade, a decisão foca em estadias de curta duração com alta rotatividade. Por outro lado, locações residenciais tradicionais seguem regidas pela Lei do Inquilinato.
A decisão do STJ tem efeito vinculante? Embora não seja súmula vinculante, a uniformização pela Segunda Seção tem grande peso. Consequentemente, os tribunais estaduais tendem a seguir esse entendimento.
Conte com a Precisão para regularizar o Airbnb em condomínio
Por fim, a Precisão Administradora de Condomínios acompanha de perto as principais movimentações jurídicas que impactam a vida condominial. Inclusive, estamos à disposição de Síndicos e condôminos. Em outras palavras, ajudamos a interpretar a decisão do STJ sobre Airbnb em condomínio, apoiamos a revisão de convenções, estruturamos Assembleias com segurança jurídica e orientamos sobre os procedimentos mais adequados para cada realidade.
Portanto, mantenha seu Condomínio atualizado, seguro e em plena conformidade com a legislação. Fale com a Precisão.
